Kontrola najamnina ne uspijeva jer troškovi stanovanja u gradovima rastu

Najamnine i dalje rastu unatoč ograničenju cijena

Najveći njemački gradovi bilježe stalan i dramatičan porast najamnina, čak i uz postojanje zakonskih mehanizama kontrole najamnina. Nedavna evaluacija Saveznog instituta za istraživanje gradnje, urbanih poslova i prostornog razvoja (BBSR), koju je naručilo Ministarstvo graditeljstva, pokazuje da su oglašene najamnine u 14 najvećih neovisnih gradova porasle za gotovo 50 posto od 2015. Berlin se ističe, s novim cijenama najma koje su se više nego udvostručile tijekom tog razdoblja.

Drugi veći gradovi poput Leipziga i Bremena također bilježe strm porast, s porastom najamnina od 67.7 odnosno 57 posto. Dresden je zabilježio najmanji porast među većim urbanim središtima, s 28.4 posto. München ostaje najskuplji grad u smislu najamnine, s gotovo 22 eura po četvornom metru, a slijede Berlin s gotovo 18 eura i Frankfurt na Majni s oko 16 eura.

Zakon o ograničenju najamnine preslab je da bi obuzdao cijene

Mietpreisbremse (kočnica za najamninu) uvedena je kako bi se ograničio porast cijena na uskim tržištima nekretnina. Prema važećim propisima, novi ugovori o najmu ne smiju premašiti lokalnu usporedivu najamninu za više od 10 posto. Međutim, nekoliko iznimaka slabi njezin učinak. Novoizgrađene kuće iznajmljene nakon 2014. i opsežno renovirane nekretnine isključene su. Najmodavci također mogu primijeniti dodatne naknade za opremanje, dodatno potkopavajući gornju granicu.

Provedba je također decentralizirana. Ne postoji javni sustav za praćenje najamnina, a stanari moraju sami podnijeti pritužbe ako smatraju da najmodavci naplaćuju više nego što je dopušteno. Prema berlinskom stambenom tijelu, utvrđeno je da je samo 7 posto provjerenih cijena najma u skladu sa zakonom, što ukazuje na raširena kršenja i neučinkovit nadzor.

Caren Lay, zastupnica u Bundestagu za Lijevu stranku koja je podatke dobila od savezne vlade, kritizirala je zakon o kočnici najamnine kao pun rupa. Upozorila je da skokovi najamnina čine život nedostupnim za gradske najmoprimce i povećavaju društvene podjele. Lay je također izrazila zabrinutost da vladajuća koalicija, predvođena CDU-om i SPD-om, nastoji produžiti trenutni zakon o kočnici najamnine bez uvođenja ikakvih značajnijih poboljšanja.

Protivljenje ograničenju najamnine raste među pružateljima stambenih usluga

Ne podržavaju svi strožu kontrolu najamnina. Udruga saksonskih stambenih zadruga javno se usprotivila Mietpreisbremse u svojoj regiji. Predsjednica Mirjam Philipp izjavila je da zadružna stambena i komunalna poduzeća zajedno upravljaju s oko 40 posto stambenog fonda u Saskoj, a pristupačni stanovi su i dalje dostupni. Prosječna najamnina u tim nekretninama iznosi 5.62 eura po četvornom metru, a novi najmovi su samo oko 1 euro viši.

Philipp je tvrdila da bi se, umjesto pooštravanja propisa o najamnini, fokus trebao preusmjeriti na poticanje ulaganja i smanjenje birokratskih prepreka. Upozorila je da rastući troškovi ekološki prihvatljivih renovacija, poboljšanja pristupačnosti, dizala i promjena rasporeda guraju pružatelje stanovanja na financijski rub. Ograničenja prilagodbi najamnine sve više otežavaju povrat tih troškova.

Prema Philipp, restriktivna pravila o modernizaciji i ograničenjima najamnina odvraćaju prijeko potrebna ulaganja u gradski stambeni fond. Po njezinom mišljenju, vlasnicima je potrebna veća sloboda djelovanja bez mikroupravljanja čak i manjim dizajnerskim izborima poput boja prozora od strane gradskih vlasti.

Savezna vlada predlaže građevinske reforme

Kao odgovor na rastuću stambenu krizu, savezni kabinet pokrenuo je inicijativu „Bau-Turbo“, koju predvodi ministrica stanovanja Verena Hubertz (SPD). Paket reformi ima za cilj drastično smanjiti vrijeme potrebno za odobravanje građevinskih projekata. Hubertz je priznala da su postupci u Njemačkoj prespori i prekomplicirani. U nekim slučajevima, izrada lokalnog plana korištenja zemljišta može trajati i do pet godina. Prema predloženim promjenama, općine će imati najviše dva mjeseca za odobrenje novih građevinskih projekata.

Inicijativa je dio napora za revitalizaciju sektora stanogradnje. Iako je prethodna vlada obećala graditi 400,000 novih domova godišnje, taj cilj nikada nije ispunjen. U 2024. godini izdano je samo oko 215,000 građevinskih dozvola diljem zemlje. Novi prijedlog nastoji pojednostaviti procese, od procjene utjecaja na okoliš do pregleda propisa o buci, bez ukidanja potrebnih zaštitnih mjera.

Pritisak najamnine koji pokreće društveni odjel

Kontinuirani porast najamnina počinje utjecati na širu društvenu dinamiku. S manje dostupnih pristupačnih opcija, najmoprimci u urbanim područjima postaju sve manje mobilni. Selidba unutar jednog grada - ili preseljenje u drugi - često dovodi do naglog povećanja najamnina, obeshrabrujući mobilnost i produbljujući nejednakost. Prema Caren Lay, trenutna situacija ubrzava jaz između dohodovnih skupina i vrši prekomjeran pritisak na obitelji radničke klase.

Neki stručnjaci također upozoravaju da bi neuspješna stambena politika mogla potaknuti javno ogorčenje i frustraciju. Kako se sve više kućanstava bori s pronalaženjem pristupačnog životnog prostora, raste pritisak na politički sustav da pronađe učinkovita rješenja. Kombinacija neučinkovite kontrole najamnine, sporih odobrenja za gradnju i rastućih troškova održive nadogradnje stambenog prostora stvara krizu koja utječe na milijune.

Regulatorni zastoj ometa rješenja

Kako se približava datum isteka Mietpreisbremse 2025. godine, rasprava se intenzivira. Kritičari tvrde da bez značajne reforme, samo produljenje zakona neće zaustaviti uzlazni trend troškova stanovanja. U međuvremenu, investitori u nekretnine i stambene zadruge protive se politikama koje ograničavaju njihovu sposobnost ulaganja ili modernizacije.

Napetost između regulacije i ulaganja ostaje neriješena. Dok zagovornici najmoprimaca zahtijevaju jaču zaštitu, pružatelji stambenih usluga pozivaju na fleksibilnost i poticaje. Nova građevinska reforma može ponuditi djelomično olakšanje, ali bez sveobuhvatnih politika stanovanja i najamnine, njemački gradski najmoprimci vjerojatno će se suočiti s kontinuiranim financijskim pritiskom.