Prava i odgovornosti stanara

Ovo poglavlje govori o kraju najma. Obrađuje vaša prava i obveze najmoprimca u trenutku kada se ona zapravo provjeravaju: kada želite otići, kada vaš stanodavac želi da izađete i kada se novac prebrojava na vratima. Sve prije te točke obrađeno je na drugim mjestima na ovoj stranici. Pronalaženje stana, provjera ugovora, gornja granica Kautiona i Mietpreisbrse pripadaju Pronalaženje smještaja. Najam povećava, Nebenkostenabrechnung, Mietminderung i podnajam pripadaju Više o Iznajmljivanju u NjemačkojOno što slijedi je dio koji gotovo nitko ne čita dok ne bude prekasno, i to je dio u kojem ljudi gube četveroznamenkaste iznose.

Njemački zakon o najmu neobično je zaštitnički nastrojen prema najmoprimcima, ali ta je zaštita proceduralna. Živi u rokovima, obrascima i onome što piše u pismu. Najmodavac koji želi da se iselite mora ispravno učiniti nekoliko specifičnih stvari, a ako to ne učini, njegov otkaz neće uspjeti. Najmoprimac koji želi otići mora ispravno učiniti jednu specifičnu stvar, a ako to ne učini, plaća najamninu mjesecima u kojima ne živi tamo. Niti jedna strana ne dobiva priznanje za dobre namjere. Dobra je vijest da je većina ovih pravila obvezna: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, njemački građanski zakonik) više puta izjavljuje da je svaki sporazum koji odstupa na štetu najmoprimca ništav, što znači da se klauzula može otisnuti u vašem ugovoru, potpisati od vas, a i dalje biti pravno bezvrijedna. Poznavanje tih pravila je cijela igra.

Kako zapravo završava najam

Običan njemački stambeni najam je na neodređeno vrijeme. Ne istječe. Prestaje na točno tri načina, i vrijedi biti precizan u vezi s njima jer ovdje počinje mnogo zbrke. Prvi je Kündigung, jednostrani raskid s jedne strane. Drugi je Aufhebungsvertrag, međusobni sporazum o prijevremenom raskidu, koji zahtijeva oba potpisa i koji najmodavac nikada nije obvezan odobriti. Treći je istek zaista valjanog ugovora na određeno vrijeme prema §575 BGB-a, što je rjeđe nego što ljudi misle jer je najmodavac morao navesti jedan od tri zakonska razloga u pisanom obliku prilikom potpisivanja ugovora. Ako to nije učinio, „najam na određeno vrijeme“ je jednostavno najam na neodređeno vrijeme. Ta zamka je skrivena u Pronalaženje smještaja.

Važno je da su to jedini načini. Iseljenje ne prekida najam. Vraćanje ključeva ne prekida najam. Obavještavanje stanodavca u prijateljskom razgovoru da odlazite u lipnju ne prekida najam. Dok se ne da valjani Kündigung i ne istekne otkazni rok, ugovor je aktivan i najamnina dospijeva. To zvuči očito napisano i još uvijek je najčešći način na koji stranci gube novac u Njemačkoj: oni odlazak tretiraju kao čin, a Njemačka ga tretira kao dokument.

Također ćete čuti za Nachmietera, zamjenskog najmoprimca. Mit je da morate pronaći jednog koji će prijevremeno otići ili da vam pronalazak jednog daje pravo na prijevremeni odlazak. Ni jedno ni drugo općenito nije istina. Za običan Kündigung s redovnim otkaznim rokom, nikome ne dugujete zamjenu. Ponuda odgovarajućih zamjenskih najmoprimaca je pregovaračka pozicija kada želite otići ranije nego što otkazni rok dopušta, a najmodavac koji odbije tri solventna kandidata kasnije bi mogao smatrati sud manje suosjećajnim, ali to nije pravo koje možete jednostavno iskoristiti. Nemojte na tome graditi svoje planove selidbe.

Davanje obavijesti o sebi: Tri mjeseca, koliko god dugo tamo živjeli

Otkazni rok određen je §573c(1) BGB-a. Obavijest o otkazu koja stigne do trećeg radnog dana u kalendarskom mjesecu stupa na snagu krajem mjeseca nakon sljedećeg. U praksi je to tri mjeseca. Ako vaše pismo stigne do najmodavca 2. ožujka, najam završava 31. svibnja. Ako stigne do njega 5. ožujka, propustili ste treći radni dan i sat počinje teći tek u travnju, tako da najam završava 30. lipnja, a upravo ste platili dodatni mjesec najamnine zbog slanja pisma s tri dana zakašnjenja.

Evo dijela koji iznenađuje ljude i vrijedi ga pročitati dvaput. Vaša tri mjeseca nikad ne postaju dulja. Članak 573c(1) rečenica 2 kaže da se otkazni rok produžuje za tri mjeseca nakon pet i nakon osam godina od predaje stana, i to izričito kaže u Kündigungsfrist „für den Vermieter“ za najmodavca. Poznata ljestvica od tri, šest i devet mjeseci je samo njegova. Nakon dvanaest godina u istom stanu, najmodavcu treba devet mjeseci da vas izbaci, a vama i dalje trebaju tri mjeseca da se iselite. U živoj verziji ovog poglavlja, kao i većina vodiča za iseljenike, ljestvica se prikazuje kao da se primjenjuje na obje strane. To se ne odnosi na nju.

Niti ga vaš ugovor ne može produžiti. §573c(4) BGB-a kaže da je sporazum koji odstupa od stavka 1 na štetu najmoprimca ništav. Klauzula koja vas obvezuje na šest mjeseci ili na minimalni rok od dvije godine s otkaznim rokom od šest mjeseci nakon toga nije čvrst dogovor koji ste sklopili; to je mrtvo slovo na papiru. Najmodavac ili upravitelj imovine i dalje vam je mogu citirati s potpunim povjerenjem, jer mnogi od njih nikada nisu pročitali ni §573c(4). Imajte na umu asimetriju: klauzula koja vam daje kraće razdoblje ili najmodavcu dulje, nije na vašu štetu i može biti valjana. Pročitajte smjer putovanja prije nego što odlučite da je klauzula ništavna.

Ne postoji opći Sonderkündigungsrecht, niti posebno pravo na prijevremeni raskid ugovora, za situacije za koje stranci najčešće pretpostavljaju da se moraju kvalificirati. Posao u drugoj zemlji ne stvara takav ugovor. Premještaj u Hamburg ne stvara takav ugovor. Završetak boravišne dozvole ne stvara takav ugovor. Prekid veze ne stvara takav ugovor. Njemački zakon daje vam kratak, fiksan, bezuvjetan odlazak i smatra to poštenim dogovorom; ne dodaje razloge. Uska posebna prava koja postoje odnose se na stvari koje najmodavac radi, poput najave modernizacije ili povećanja najamnine, a ona pripadaju Više o Iznajmljivanju u NjemačkojAko napuštate Njemačku za šest tjedana, imate mogućnosti: najamninu (Aufhebungsvertrag) s kojom se vaš stanodavac slaže, najamninu (Nachmieter) koju on prihvaća ili tromjesečnu najamninu.

Vaš Kündigung mora biti na papiru i potpisan rukom

Članak 568(1) BGB-a dug je jednu rečenicu: „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.“ Prekid najma zahtijeva pisani oblik. Ta fraza nije labav jezik. Članak 126(1) BGB-a definira pisani obrazac kao dokument koji je izdavatelj potpisao vlastitom rukom, svojim imenom. Potpis koji ste nacrtali mišem nije to. Skenirani PDF potpisanog pisma nije to, jer ono što stigne na drugu stranu nije potpisani dokument. E-pošta nije to. Poruka na portalu za najmodavce nije to. WhatsApp poruka definitivno nije to.

Postoji točno jedan elektronički izlaz za bijeg i gotovo ga nitko nema. Članak 126(3) BGB-a dopušta zamjenu pisanog oblika elektroničkim obrascem, a članak 126a definira to kao dodavanje vašeg imena elektroničkom dokumentu i potpisivanje kvalificiranim elektroničkim potpisom, kvalificiranim elektroničkim potpisom prema pravilima EU-a, koji dobivate od certificiranog pružatelja usluga povjerenja i koji nije isto što i DocuSign, PDF polje za potpis ili aplikacija vaše banke. Ako ga imate, upotrijebite ga. Ako niste sigurni da ga imate, nemate ga i trebate papir i olovku.

To ljude stalno susreće, a razlog je taj što je neuspjeh tih. Pošaljete e-poštu, najmodavac ne odgovori, prođu tri mjeseca, iselite se i tek tada otkrijete da najam nikada nije završio i da se najamnina nakuplja. Ispravite mehaniku prvi put. Svatko tko je naveden kao najmoprimac u ugovoru mora potpisati Kündigung, ne samo onaj tko odlazi, jer se zajednički najam može raskinuti samo zajednički. Adresirajte ga svakoj osobi navedenoj kao najmodavac, uključujući sve nasljednike ako je vlasnik umro. Ako potpisujete u nečije ime, priložite originalni Vollmacht, punomoć, jer §174 BGB-a dopušta primatelju da odbije izjavu koju je dao zastupnik bez njega, i on hoće.

Zatim razmislite o dokazu, što je zaseban problem od forme. Preporučena pošta nije zakonski uvjet, što god stara verzija ovog poglavlja govorila; to je dokaz. Najbolja jeftina opcija je Einwurf-Einschreiben, gdje poštanski službenik fotografira dostavu u poštanski sandučić i dobijete datiranu potvrdu. Klasični Übergabe-Einschreiben, koji zahtijeva potpis na primitku, zapravo može raditi protiv vas: ako nitko nije kod kuće, ništa se ne dostavlja, a potvrda o preuzimanju nije Zugang. Najpouzdanija metoda je i dalje predaja pisma pred svjedokom koji ga prvo pročita i kasnije može reći što je bilo u omotnici ili ubacivanje u poštanski sandučić stanodavca dok taj svjedok promatra.

Zugang: Sat počinje kad pismo sleti u vašu aktovku

Ovo je odjeljak koji trebate pročitati ako ne čitate ništa drugo. Prema §130(1) BGB-a, izjava dana nekome tko nije prisutan stupa na snagu u trenutku kada do njega stigne, „in dem Zeitpunkt, in welchem ​​sie ihm zugeht“. Zugang, primitak, znači da je pismo stiglo u vašu sferu kontrole u vrijeme kada se od vas normalno očekuje da ga primijetite. Vaš Briefkasten, vaš poštanski sandučić, vaša je sfera kontrole. U trenutku kada se u njega upiše Kündigung u uobičajeno vrijeme dostave, pismo je legalno stiglo do vas.

Nije važno što ste bili na odmoru. Nije važno što ste bili na poslovnom putovanju u Singapuru šest tjedana. Nije važno što nikada niste otvorili omotnicu, ili što ste je otvorili, a niste znali čitati njemački, ili što ste pretpostavili da je sve što je otisnuto na njemačkom uredskom papiru reklama. Nije važno što ste već rekli stanodavcu da vam umjesto toga pošalje e-poštu. Ništa od ovoga nije obrana i ništa od toga ne zaustavlja rok. Rokovi za prigovor na raskid ugovora, za reagiranje na zahtjev za deložaciju i za cijelu arhitekturu opisanu u nastavku proizlaze iz Zuganga, a ne iz razumijevanja.

Za stranca je ovo uistinu opasna asimetrija, jer je njemački poštanski sustav primarni pravni kanal, a vaši instinkti vjerojatno govore da važne stvari stižu elektroničkim putem. Dvije navike rješavaju većinu problema. Prvo, ako ćete biti odsutni dulje od nekoliko dana, neka netko isprazni vaš poštanski sandučić i fotografira sve što izgleda službeno te se pobrinite da je vaše ime na poštanskom sandučiću i zvonu na vratima kako se ne bi osporila dostava. Drugo, otvorite njemačku poštu istog dana kada stigne i prevedite je isti dan. Ako se ispostavi da je pismo Kündigung (poštanska zamolnica), niste izgubili ništa od vremena reakcije, a vrijeme reakcije je jedino što je ovdje zaista oskudno.

Prava najmoprimca kada najmodavac da otkaz: Pravni interesi najmoprimca

Položaj najmodavca je puno slabiji od vašeg, i tu njemački zakon o najmu zaslužuje svoj ugled. §573(1) BGB-a: „Najamnik može samo vjerovati ako ima opravdan interes za prestanak najma.“ Može raskinuti najam samo ako ima legitimni interes za prestanak najma. Ne može jednostavno odlučiti da bi preferirao nekog drugog. Ista rečenica dodaje da je raskid u svrhu povećanja najamnine u potpunosti isključen, što zatvara najočitije rješenje.

Članak 573(2) zatim navodi tri glavna legitimna interesa. Broj jedan je da je najmoprimac krivo i ne beznačajno prekršio svoje ugovorne obveze: uporno kašnjenje u plaćanju, ponovljeni ozbiljni poremećaji, šteta. Broj dva je Eigenbedarf, koji ima svoj odjeljak u nastavku. Broj tri, Verwertungskündigung, je kada nastavak najma sprječava najmodavca da nekretninu stavi u razumnu ekonomsku upotrebu i uzrokovao bi mu značajnu štetu. Taj treći je puno uži nego što zvuči, jer zakon izričito kaže da se mogućnost dobivanja veće najamnine od nekog drugog ne računa i izričito kaže da se najmodavac ne može oslanjati na to da želi prodati stan nakon što ga pretvori u Wohnungseigentum, individualne stanove u vlasništvu. Ta izuzeća uklanjaju dvije stvari koje bi najmodavac najvjerojatnije želio.

Sada je to odredba koja rješava većinu sporova. §573(3) BGB: "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind." Razlozi moraju biti navedeni u samom otkaznom pismu, a ostali razlozi se uzimaju u obzir samo ako su nastali naknadno. Pročitajte to ponovno, jer znači ono što se čini da znači. Ako u pismu piše samo “hiermit kündigen wir das Mietverhältnis”, stanodavac to ne može ispraviti na sudu objašnjenjem da njegovoj kćeri treba stan. Morat će poslati novi Kündigung, čime počinje novi otkazni rok. Nejasno slovo nije smetnja koju treba razjasniti; to je neispravan raskid, a teret dokazivanja osnova je cijelo vrijeme na njemu.

Njegov otkazni rok je onaj koji se produžava. Prema §573c(1) rečenici 2, on se produžuje za tri mjeseca nakon pet godina, a zatim ponovno nakon osam godina od predaje stana, dajući poznata tri, šest i devet mjeseci. A §573(4) čini cijeli §573 obveznim: sporazum koji odstupa na vašu štetu je ništavan. Klauzula u kojoj ste unaprijed prihvatili da najmodavac može raskinuti ugovor iz bilo kojeg razloga ili ste se odrekli zahtjeva za berechtigtes Interesse (ugovorni interes), ne vrijedi ništa.

Eigenbedarf: Tko se smatra obitelji i što pismo mora reći

Eigenbedarf je §573(2) br. 2 BGB-a i daleko je najčešći razlog zašto se njemački najmoprimac iseljava iz stana koji je želio zadržati. Formulacija je uska: najmodavcu su sobe potrebne kao dom „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“, za sebe, članove svoje obitelji ili članove svog kućanstva. Tri kategorije, i samo tri. Ne može tražiti Eigenbedarf za prijatelja, poslovnog partnera ili najmoprimca koji mu se više sviđa.

Tko se smatra Familienangehörigerom nije stvar osjećaja, a Bundesgerichtshof (BGH, Savezni sud pravde) to je utvrdio kao vanjsko mjerilo. U svojoj presudi od 27. siječnja 2010. (VIII ZR 159/09) sud je utvrdio da su nećakinje i nećaci najmodavca članovi obitelji u smislu §573(2) br. 2 upravo zbog njihovog bliskog srodstva, te je granicu povukao iz pravila o odbijanju svjedočenja iz osobnih razloga u §383 ZPO i §52 StPO. Svatko kome procesno pravo daje tu privilegiju samo na temelju srodstva, bez dokaza o stvarnoj bliskoj vezi, nalazi se unutar kruga. Dana 10. srpnja 2024. (VIII ZR 276/23) BGH je primijenio isti test za isključivanje rođaka: daljeg rođaka koji nema pravo odbiti dokaz „gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis”, ne pripada privilegiranom krugu čak ni tamo gdje je osobna veza bliska. Dakle, tu su supružnici, roditelji, djeca, bake i djedovi, unuci, braća i sestre, nećaci i nećakinje. Rođaci su vani, bez obzira na to koliko ih stanodavac voli. Zasebna kategorija Angehörige seines Haushalts odnosi se na ljude koji stvarno žive u stanodavčevom kućanstvu, kao što su dugogodišnji partneri ili njegovatelji koji žive u njima, i zahtijeva da kućanstvo bude stvarno.

Pismo i ovdje mora poslužiti. Prema §573(3), Eigenbedarf Kündigung mora imenovati osobu koja će se useliti i objasniti zašto im je potreban baš taj stan. "Eigenbedarf" kao gola riječ nije osnova; to je oznaka. Pismo koje ne identificira korisnika i potrebu je manjkavo, a nedostatak se ne može ispraviti kasnije u postupku.

Zatim tu je Vortäuschung, lažni Eigenbedarf: najmodavac tvrdi da se njegov sin useljava, vi odlazite, a stan se dva mjeseca kasnije ponovno iznajmljuje po puno višoj najamnini. Ovo nije teoretski problem i zakon ga ne tretira olako. U svojoj presudi od 29. ožujka 2017. (VIII ZR 44/16) BGH je presudio da kada najmodavac ne ostvari navedenu potrebu nakon što se najmoprimac iselio, on snosi sekundarni teret objašnjenja, zašto je potreba nestala, jer samo neostvarenost izaziva sumnju da je bila pretpostavljena, te mora uvjerljivo i koherentno izložiti što se promijenilo. Ako to ne može, odgovoran je za odštetu, a šteta je stvarna: vaši troškovi selidbe, vaša tvrtka za selidbe, provizija vašeg agenta i razlika između stare najamnine i više najamnine koju sada plaćate, obično izračunata tijekom razdoblja od nekoliko godina. Zato biste trebali pratiti što se događa sa stanom nakon što odete, sačuvati otkazni list i zabilježiti datum pojavljivanja svakog novog oglasa.

Jedna stvar se pokrenula protiv najmoprimaca i trebali biste to znati umjesto da se oslanjate na starije pravilo. Prema Anbietpflichtu, najmodavac koji otkazuje Eigenbedarf mora vam ponuditi usporediv stan koji se isprazni u istoj zgradi tijekom vašeg otkaznog roka. Ta obveza i dalje postoji, ali u svojoj presudi od 14. prosinca 2016. (VIII ZR 232/15) BGH je utvrdio da njezino kršenje više ne čini Kündigung neučinkovitim; najviše što može biti osnovati zahtjev za naknadu štete zbog kršenja sekundarne obveze. Mnogi vodiči i dalje kažu da otkaz ne vrijedi. Od 2016. to ne vrijedi.

Kuća za dvije obitelji u kojoj stanodavcu ne treba razlog

U svemu tome postoji jedna važna rupa, a stranci se u njoj useljavaju češće od prosjeka, jer je stan iznad vlastite kuće najmodavca upravo onakav prostor koji se iznajmljuje novopridošlici putem osobnog ugovora. §573a(1) BGB-a: ako se stan nalazi u zgradi s najviše dva stana, a najmodavac sam živi u zgradi, on može raskinuti ugovor „ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf“ bez potrebe za ikakvim legitimnim interesom. Nema vlastitih interesa, nema kršenja, nema ikakvog razloga. Zauzvrat, otkazni rok se produžuje za dodatna tri mjeseca, pa njegov otkazni rok postaje šest, devet i dvanaest mjeseci.

Članak 573a(2) proširuje isti lakši put na sobe unutar stana samog stanodavca, što je klasična situacija s podstanarom. Vrijedi se držati dvaju ograničenja. Prvo, članak 573a(3) zahtijeva da se u pismu navede da se raskid temelji na članku 573a(1) ili (2); ako stanodavac to ne navede, nije iskoristio lakši put i ponovno mu je potreban razlog iz članka 573. Drugo, članak 573a(4) čini ga obveznim zakonom u vašu korist, a Widerspruch opisan u nastavku i dalje se primjenjuje jer članak 573a uklanja zahtjev za razlogom, a ne ostatak vaše zaštite. Prije nego što potpišete stan u dvokatnoj kući u kojoj vlasnik živi u prizemlju, shvatite da prihvaćate materijalno slabiji položaj od najmoprimca u normalnoj zgradi.

Fristlose Kündigung za zaostale najamnine

Sve gore navedeno je redovan otkaz s otkaznim rokom. Prvi Kündigung, otkaz bez prethodne najave, prekida najam odmah po primitku, a za najmoprimce to gotovo uvijek znači zaostale obveze plaćanja najamnine. §543(2) rečenica 1 br. 3 BGB-a postavlja dva okidača. Pod (a), u zakašnjenju ste s plaćanjem najamnine ili njenog dijela na dva uzastopna datuma dospijeća. Pod (b), u razdoblju koje obuhvaća više od dva datuma dospijeća u zakašnjenju ste za iznos koji doseže iznos dvomjesečne najamnine. §569(3) br. 1 zatim omekšava (a): neplaćeni dio je „nije beznačajan“ samo ako prelazi mjesečnu najamninu. Dakle, jedan propušteni mjesec sam po sebi nije dovoljan; otprilike jedan mjesec plus malo, tijekom dva uzastopna mjeseca, jest.

Dvije značajke čine ovo najoštrijim instrumentom u knjizi. Prvo, §543(3) br. 3 uklanja uobičajeni zahtjev za Abmahnung, formalnim upozorenjem, za zaostale najamnine. Pismo može stići bez ikakvog upozorenja. Drugo, postoji zaseban okidač za koji većina ljudi nikada nije čula: §569(2a) BGB-a uzrokuje zaostale uplate na sam Kaution, polog, dosežući dvomjesečnu najamninu neovisnog wichtiger Grund, opet bez potrebe za upozorenjem, pri čemu se dio Betriebskosten isključuje iz izračuna. Ako ste pristali platiti polog u tri rate na koje vam §551 BGB daje pravo, a zatim tiho prestali nakon prve, izloženi ste na način koji vjerojatno ne shvaćate.

Većina ljudi sada propušta bijeg, a dolazi prije onog poznatog. §543(2) rečenica 2: „U padu stavke 1 br. 3 otključan je Kündigung ako se to smatra trajnim nalogom.“ Ako je najmodavac plaćen prije izdavanja Kündigunga, otkaz se u potpunosti isključuje. Ne otklanja se, ne oslabljuje se. Isključuje se. Novac koji stigne prije pisma vrijedi više od istog novca tjedan dana kasnije, pa ako kasnite i možete platiti, platite danas i ne čekajte da vidite što će učiniti. A §569(4) primjenjuje na njega istu disciplinu kao §573(3) na obične otkaze: temeljni iznos mora biti naveden u otkaznom pismu.

Schonfristzahlung: Dva mjeseca za spašavanje vašeg najma

Ako je fristlose Kündigung već stigao, §569(3) Nr.2 BGB daje vam drugi život, i to je najvrjednija pojedinačna odredba u ovom poglavlju. Rečenica: “Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.” Raskid postaje nevažeći ako je stanodavac zadovoljen u roku od dva mjeseca nakon što zahtjev za iseljenje postane neriješen. Stanarstvo nije samo spašeno od ruba; fristlose Kündigung prestaje imati učinak.

Pažljivo pročitajte uvjete jer su kontraintuitivni i ako ih pogrešno shvatite, koštat ćete stana. Dva mjeseca ne teku od Kündigunga. Teku od Rechtshängigkeit Räumungsansprucha, što je trenutak kada vam sud uruči zahtjev za deložaciju. To znači da sat počinje teći tek kada vaš stanodavac zapravo podnese tužbu, a dokument kojim se pokreće izgleda najzastrašujuće. Ako ste upravo primili Räumungsklage zbog zaostalih plaćanja, niste istekli rok; nalazite se na početku dvomjesečnog razdoblja. Iznos koji morate platiti je dospjela najamnina plus §546a(1) Nutzungsentschädigung, naknada za korištenje za razdoblje nakon završetka najma, tako da raste svaki mjesec vašeg boravka.

Odredba također dopušta intervenciju javnog tijela: dovoljno je da se tijelo „preuzme odgovornost za beskućništvo“ (sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet). U praksi to znači Centar za zapošljavanje (Jobcenter) ili Socijalna služba (Sozialamt), koji mogu i rutinski preuzimaju zaostale najamnine kako bi spriječili beskućništvo. Ako se nalazite u toj situaciji, idite k njima na dan primitka prijave i ponesite sudske dokumente sa sobom. Njihova obveza vrijedi čak i ako novac još nije uplaćen. Postoji jedno ograničenje u §569(3) br. 2 rečenici 2: ne funkcionira ako je Kündigung već izliječen na ovaj način prethodio najviše dvije godine. To je jednokratno spašavanje tijekom dvogodišnjeg razdoblja, a ne plan plaćanja.

Sada pitanje koje ne smijete krivo shvatiti. Je li Schonfristzahlung također riješio ordentliche Kündigung poslan uz fristlose? Prema zakonu koji vrijedi u srpnju 2026., ne. Najmodavci rutinski šalju oboje odjednom: fristlose Kündigung i hilfsweise, alternativno, redovni otkaz s istim zaostatcima kao i kršenje ugovora prema §573(2) br. 1. Platite unutar dva mjeseca, fristlose se ukida, a redovni otkaz i dalje vrijedi i dalje prekida vaš najam na kraju otkaznog roka. BGH je to odlučio u svojoj presudi od 13. listopada 2021. (VIII ZR 91/20), obrazlažući da je Schonfristov mehanizam stvoren kako bi se spriječilo beskućništvo, ali nikada nije prenesen u pravila o redovnom otkazu kada su ona uvedena. Isti rezultat potvrđen je 5. listopada 2022. (VIII ZR 307/21) i ponovno 23. listopada 2024. (VIII ZR 106/23), što je trenutna riječ: plaćanje unutar razdoblja iz §569(3) br. 2 ili obveza javnog tijela ima posljedice samo za prvostupanjski Kündigung, a ne za redoviti raskid ugovora na temelju istog propusta. To je riješeno i predstavlja najopasniji pojedinačni nedostatak u zaštiti.

Možda neće ostati tako i trebali biste znati trenutno stanje, a ne naslov. Savezna vlada Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, poznata kao Mietrecht II, jednom će proširiti Schonfristzahlung i na obični otkaz. Zapisnik Bundestaga o prvom čitanju od 9. srpnja 2026. to jasno kaže: “Wenn Mietforderungen durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ihre Wohnung behalten können.” Ali to je prijedlog zakona, a ne zakon. Kabinet ga je usvojio 29. travnja 2026., u Bundestag je upućen kao Drucksache 21/6807 1. srpnja 2026., a nakon polusatne rasprave 9. srpnja upućen je odboru, gdje zasjeda u vrijeme pisanja ovog teksta. Dok ne bude usvojen, planirajte prema pravilu BGH-a, a ne prema zakonu. Ako se suočavate s dugovanjima, platite sve i platite to prije Kündigunga ako je moguće, jer §543(2) rečenica 2 blokira oba otkaza, a Schonfristzahlung blokira samo jedan.

Widerspruch i Sozialklausel

Čak ni potpuno valjan raskid nije uvijek kraj. §574 BGB, Sozialklausel, dopušta vam da uložite prigovor na to i zahtijevate da se zakup nastavi tamo gdje prestaje “für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist”, bila bi teškoća za Vas, Vašu obitelj ili nekog drugog člana Vašeg kućanstva koja nije opravdana čak ni kad se odvagnu legitimni interesi stanodavca. Ovo nije tehnički prigovor na pismo. Priznaje da je raskid valjan i traži da se zakup ipak nastavi. Gotovo nijedan strani stanar ne zna da postoji.

Što se smatra Härte odlučuje se od slučaja do slučaja, a §574(2) izravno pruža najkorisniji primjer: teškoće postoje i kada se ne može dobiti odgovarajući zamjenski smještaj pod razumnim uvjetima. Na tržištu gdje obitelj s redovitim prihodima zaista ne može pronaći usporediv stan, to nije retorička poanta. Visoka dob, teška bolest, uznapredovala trudnoća, dijete usred završne godine škole, invaliditet vezan za prilagođeni stan i vrlo dug najam na jednom mjestu, sve to ima težinu. Ono što dobijete ako funkcionira je §574a: nastavak najma koliko god je razumno, pod izmijenjenim uvjetima ako su stari nerazumni za najmodavca, a ako se vas dvoje ne možete dogovoriti, sud odlučuje hoće li, koliko dugo i pod kojim uvjetima, te čak može naložiti neograničeni nastavak najma ako je neizvjesno kada će teškoće nestati.

Mehanika nagrađuje pažnju. Prema §574b(1) Widerspruch mora biti u tekstualnom obliku, što je niža ljestvica od samog Kündigunga: tekstualni oblik znači čitljivu izjavu na trajnom mediju u kojoj vas se imenuje, tako da e-pošta ovdje funkcionira. Ne dopustite da vas to uspava, jer §574b(2) postavlja rok: najmodavac može odbiti nastavak ako niste prigovorili najkasnije dva mjeseca prije isteka najma. Propustite to i bacili ste pravo. Postoji sigurnosna mreža i vrijedi je provjeriti. §568(2) kaže da najmodavac treba pravovremeno istaknuti mogućnost, oblik i rok Widersprucha, a §574b(2) rečenica 2 navodi posljedicu ako to ne učini: i dalje možete prigovoriti na prvom ročištu postupka deložacije. Dakle, prvo što treba tražiti u bilo kojem pismu o raskidu je sadrži li tu napomenu. Najmodavci koji koriste preuzeti predložak vrlo često je izostavljaju. Dva ograničenja, iskreno rečeno: §574(1) rečenica 2 u potpunosti isključuje Widerspruch u slučajevima kada je najmodavac imao osnove za fristlose Kündigung, tako da to nije odgovor na zaostale najamnine; a §574(3) teži samo osnovama koje su stvarno navedene u pismu, a to je da §573(3) drugi put čini koristan posao za vas.

Schönheitsreparaturen: Najveća novčana stavka pri iseljavanju

Schönheitsreparaturen, dekorativni popravci, znače bojanje zidova i stropova, bojanje radijatora i unutarnjih vrata te unutrašnjosti prozora te popravak manjih oštećenja. To nije strukturni popravak. Gotovo svaki njemački ugovor o najmu sadrži klauzulu kojom se to prebacuje na najmoprimca prilikom iseljenja, i tu se obično gubi najveći pojedinačni iznos u ovom poglavlju, jer najmoprimci pročitaju klauzulu, povjeruju joj i ili preboje cijeli stan ili prihvate četveroznamenkasti odbitak od pologa.

Počnite od zadanog. §535(1) BGB-a obvezuje najmodavca da preda stan u stanje prikladno za ugovornu upotrebu i da ga održava u tom stanju. Uređenje je stoga njegov posao po zakonu. Postaje vaš samo ako ga valjana klauzula pomiče, a standardne klauzule se testiraju prema §307 BGB-a. BGH je proveo dvadeset godina brišući ih. Starre Fristen, kruti rokovi uređenja koji zahtijevaju bojanje svake tri ili pet godina bez obzira na stvarno stanje stana, poništavaju klauzulu. Quotenabgeltungsklauseln, koje vas obvezuju platiti proporcionalni udio za nedovršeni dio intervala uređenja kada se iselite, proglašene su ništavnima u presudama od 18. ožujka 2015. jer se na početku najma „der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann“ (naknadno ne može biti dospjelom), udio koji pada na najmoprimca ne može pouzdano utvrditi.

Odlučujući je slučaj BGH VIII ZR 185/14, odlučen istog dana. Ako vam je stan predan nerenoviran, nije svježe uređen, standardna klauzula kojom vam se nameću Schönheitsreparaturen je ništavna osim ako vam je najmodavac dao angemessener Ausgleich, odgovarajuću naknadu, za preuzimanje tuđe odjeće. Na temelju činjenica tog slučaja, pola mjesečne najamnine nije bilo adekvatno. Riječi samog suda: „Obrazovna naknada za popravak Schönheitsreparaturen na kupljenom stanu nije utvrđena.“ Logika je jednostavna kad je shvatite: ne možete biti prisiljeni vratiti stan u boljem dekorativnom stanju od onog koji ste dobili. Dakle, pitanje koje odlučuje dugujete li išta soboslikaru nije ono što piše u vašem ugovoru. Pitanje je u kakvom je stanju stan bio na dan useljenja. To je ono što čini protokol o useljenju Übergabeprotokoll, pokriven Pronalaženje smještaja, vrijedniji od bilo kojeg drugog papira koji ćete potpisati, i zašto se fotografije s dana useljenja isplati čuvati tijekom cijelog najma.

Posljedica je sve ili ništa, a to je dio koji najmodavci ne vole. Njemački zakon ne dopušta geltungserhaltende Reduction, svođenje ništave standardne klauzule na najveću verziju koja bi bila zakonita. Klauzula koja ne uspije ne smanjuje se na nešto razumno. Nestaje, a dužnost u potpunosti pada na najmodavca prema §535(1). Ne dugujete ništa za uređenje. Jedna iskrena kvalifikacija: presude BGH-a od 8. srpnja 2020. (VIII ZR 163/18 i VIII ZR 270/18) utvrdile su da u slučaju klauzule o neuređenosti i ništavosti, ako želite natjerati najmodavca da uredi tijekom najma jer se stanje znatno pogoršalo, morate podijeliti troškove, „regelmässig eine hälftige Kostenbeteiligung“, obično polovicu. To se odnosi na zahtijevanje radova dok živite tamo. To ne vraća obvezu uređenja prilikom odlaska.

Übergabe i Übergabeprotokoll

Članak 546(1) BGB-a zahtijeva da vratite stan kada završi najam. Povrat znači očišćen i ispražnjen, s vraćenim svim ključevima, uključujući kopije koje ste izrezali i one koje ste dali prijatelju. Odredite pravi trenutak: ako zadržite stan nakon isteka roka, članak 546a(1) omogućuje najmodavcu da traži dogovorenu najamninu ili lokalnu stopu za usporedivu nekretninu, kao Entschädigung za cijelo razdoblje zadržavanja, a članak 546a(2) dodaje da daljnja šteta nije isključena. Zakašnjela primopredaja nije mala administrativna stvar.

Sam Übergabe je obilazak s najmodavcem, a Übergabeprotokoll je zapis o tome. Inzistirajte na jednom čak i ako najmodavac predloži da ga preskočite i nikada ne predajte ključeve bez njega, jer kada nemate protokol i nemate stan, nemate načina da dokažete u kakvom ste stanju ga ostavili. Trebao bi zabilježiti stanje svake sobe, sva očitanja brojila s brojevima brojila, broj i vrstu ključeva te datum. Sami fotografirajte sve istog dana, uključujući brojila, i sačuvajte fotografije.

Pazite što potpisujete na vratima. Ovo je dokument i bit će pročitan protiv vas. Dva pravila. Prvo, nemojte prihvatiti unos s kojim se ne slažete samo da biste održali ugodnu atmosferu; napišite svoju vlastitu primjedbu pokraj njega ili napišite "Zustand vom Mieter bestritten", uvjet koji stanar osporava, i potpišite pokraj toga. Protokol koji ste oboje potpisali snažan je dokaz, zbog čega je netočan skup. Drugo, nemojte potpisivati ​​ništa što priznaje dug ili prihvaća odgovornost za određenu stavku. Zapis da je podna daska izgrebana je činjenica. Potpisivanje da ćete platiti 800 eura za zamjenu poda je Schuldanerkenntnis, priznanje duga, i upravo ste se odrekli svake obrane koju ste imali. Ako se na protokolu pojavi brojka, precrtajte je prije potpisivanja ili nemojte potpisati. Nikada nemojte pristati na protokol ako vam stanodavac ne dopušta da ga pravilno pročitate i nikada nemojte sami prolaziti kroz protokol ako možete povesti nekoga.

Vraćanje vaše pažnje

Ovdje je iskren odgovor manje uredan od internetskog. Ne postoji zakonski rok za vraćanje jamčevine. Stara verzija ovog poglavlja rekla je da najmodavac „ima zakonsku obvezu vratiti vaš polog“ u roku od tri do šest mjeseci. Ima obvezu vratiti ga; u BGB-u ne postoji takav rok. Ono što vam zakon zapravo daje je mehanizam, a razumijevanje mehanizma je ono što vam vraća novac.

Mehanizam je sljedeći. Polog osigurava potraživanja najmodavca koja proizlaze iz najma. Nakon što najam završi, on ima pravo na razumno razdoblje da provjeri ima li ih i da zadrži samo ono za što može uvjerljivo reći da mu se duguje. Ne smije zadržati cijeli iznos jer nije stigao provjeriti. Sve što zadrži, mora biti u stanju opravdati, po stavkama. Sudska praksa općenito tretira oko tri do šest mjeseci kao vanjski rub tog razdoblja ispitivanja, pri čemu se dulji kraj tolerira iz jednog specifičnog razloga: Nebenkostenabrechnung, godišnji obračun naknada za usluge, možda još nije dospio, a on može zadržati proporcionalni iznos u odnosu na očekivani saldo za dio godine u kojoj ste tamo živjeli, a ne cijeli polog. Dakle, praktični oblik je da bi se većina novca trebala vratiti u roku od otprilike tri do šest mjeseci, sa skromnom, kvantificiranom rezervom Nebenkosten koja se drži dulje i oslobađa kada se taj obračun izda. Predstavite to kao mehanizam, a ne kao rok napisan u zakonu, jer to nije rok.

Jedna odredba jako vam ide u prilog i rijetko je tko koristi. §548(1) BGB: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält." Zahtjevi stanodavca za promjene ili propadanje stana, koji je zakonski dom gotovo svakog odbitka za štetu, tragove, rupe i nedovršeno uređenje, zastarevaju šest mjeseci nakon što stan dobije natrag. Ni šest mjeseci nakon što primijeti. Ni šest mjeseci nakon naseljavanja Nebenkostena. Šest mjeseci od povrata ključeva. Ako podigne odštetni zahtjev sedam mjeseci nakon primopredaje, odgovor je jedna riječ: Verjährung. A §548(2) je ogledalo: vaši vlastiti zahtjevi za troškove ili uklanjanje instalacija koje ste instalirali također zastarjevaju šest mjeseci nakon završetka najma, stoga ni na njih nemojte ići.

Praktični put je kratak. Pišite stanodavcu prilikom odlaska, na njemačkom jeziku, navodeći svoju novu adresu i bankovne podatke te tražeći polog, uključujući zarađene kamate, koji vam pripadaju prema §551(3) BGB-a. Ako ništa ne stigne, pošaljite Mahnung u kojem postavljate čvrsti rok od dva tjedna i navodite da ćete u suprotnom poduzeti pravne korake. Ako zadrži novac, zahtijevajte popis stavki u pisanom obliku i provjerite svaku stavku u skladu s §548 i s gore navedenim pravilima Schönheitsreparaturen prije nego što išta priznate. Ako i dalje odbije, mali iznosi koji su u pitanju čine ovo jednim od rijetkih sporova koji se zaista isplati rješavati pred Amtsgerichtom, a upravo za to služi članstvo u Mietervereinu.

Ostvarivanje prava stanara na sudu: Räumungsklage

Počnite s onim što se ne može dogoditi, jer je strah ovdje gori od stvarnosti. Vaš stanodavac vas ne može deložirati. Može samo zatražiti od suda da to učini. Ne smije mijenjati brave, isključiti struju, ukloniti vaša vrata ili iznijeti vaše stvari na ulicu, a ako to učini, čini verbotene Eigenmacht prema §858 BGB-u, što je protuzakonito i daje vam pravo da se odmah vratite u stan. ZPO §940a(1) također zatvara brzi put: deložacija iz stambenog prostora putem einstweilige Verfügung, privremene zabrane, dopuštena je samo za verbotene Eigenmacht ili konkretnu opasnost za život ili ud. Ne postoji zakonita brza traka. Ako primite pismo kojim se zahtijeva da se iselite do petka, to pismo nema snagu da vas deložira.

Umjesto toga, ono što mora učiniti jest podnijeti Räumungsklage, zahtjev za deložaciju, Amtsgerichtu. Prema §23 br. 2a GVG-a, sporovi oko najma stambenih prostora idu Amtsgerichtu bez obzira na iznos spora, a ta je nadležnost isključiva, što također znači da nema Anwaltszwanga u prvom stupnju i da se u načelu možete pojaviti bez odvjetnika. Nemojte to shvatiti kao savjet da to učinite. Dostavljanje zahtjeva vama je Rechtshängigkeit koji pokreće dvomjesečni rok iz §569(3) br. 2, tako da je dan kada vam je zahtjev dostavljen dan za djelovanje, a ne dan za paniku. Morate odgovoriti sudu u roku navedenom u dokumentima, koji je kratak i apsolutan; ako to ne učinite, protiv vas se može izdati Versäumnisurteil, presuda zbog izostanka, bez ikakvog ispitivanja je li otkaz bio valjan.

Trošak je razlog zašto ovo ne želite sami voditi. Prema §41(2) GKG-a, Streitwert tužbe za deložaciju iznosi jednogodišnju najamninu, tako da stan od 1,200 eura mjesečno proizvodi vrijednost spora od 14,400 eura, a njemački građanski postupak nalaže gubitniku da plati zakonske troškove obje strane na tu vrijednost. Jedna mala milost je u §41(3): kada se tužba za deložaciju i tužba za nastavak prema §§574 do 574b saslušavaju u istom slučaju, vrijednosti se ne zbrajaju, tako da podizanje vašeg Widersprucha u postupku ne udvostručuje izloženost. Ostatak aritmetike, skala naknada RVG-a i pravilo da gubitnik plaća, navedeni su u Pravne usluge za iseljenike, što također objašnjava put državne potpore i činjenicu da §12 BerHG-a znači da Bremen i Hamburg vode javne urede za pravno savjetovanje umjesto Beratungshilfe-a, dok Berlin omogućuje izbor između ta dva.

Ako presuda ipak bude protiv vas, to još uvijek nije kraj. ZPO §721 dopušta sudu da odobri Räumungsfrist, rok za iseljenje, na vaš zahtjev ili na vlastiti zahtjev, a §721(5) ograničava ga na ukupno godinu dana od pravomoćnosti presude. Zatražite ga prije završetka usmene rasprave, jer je to rok u §721(1) i to je najčešće oduzeto pravo u cijelom postupku. Osim toga, §765a daje ovršnom sudu ovlast da obustavi ili ukine deložaciju kada, u potpunosti procjenjujući potrebu najmodavca za zaštitom, sasvim iznimne okolnosti čine je teškoćom nespojivom s dobrim moralom, a u stvarima deložacije §765a(3) zahtijeva da se zahtjev podnese najkasnije dva tjedna prije određenog datuma deložacije. Ovo su uski okviri, ali su stvarni i zato Räumung traje mnogo mjeseci. Za sam stan i kako pronaći i provjeriti odvjetnika koji se zapravo bavi poslovima vezanim za najam, pogledajte Vlasničko pravo i pravo nekretnina.

Mieterverein je jeftina ruta, ali vam je potrebna prije nego što dođe do problema.

Mieterverein, lokalna udruga najmoprimaca, odgovor je na gotovo sve u ovom poglavlju, a to je odgovor koji većina stranaca sazna otprilike mjesec dana prekasno. Za godišnju naknadu od oko sto eura, ovisno o udruzi i često smanjenu za osobe s niskim primanjima, dobivate neograničene savjete o svom najmu od ljudi koji ne rade ništa drugo, čitaju vaša pisma, provjeravaju vaše Nebenkostenabrechnung, pišu vašem stanodavcu na memorandumu, a većina udruga uključuje Mietrechtsschutz, osiguranje od pravnih troškova najma, putem Deutscher Mieterbunda. U usporedbi s odvjetničkom satnicom, ovo nije ni blizu.

Kvaka je u odabiru vremena, a to je neoprostivo. Uzmite DMB Mieterverein München kao primjer, jer se uvjeti razlikuju od udruženja do udruženja i morate provjeriti svoje: "Zu Beginn gilt eine dreimonatige Wartezeit. Innerhalb dieser und vor Versicherungsbeginn eingetretene Versicherungsfälle sind nicht versichert." Na početku postoji razdoblje čekanja od tri mjeseca i slučajevi koji nastanu unutar njega nisu pokriveni. A povezanost je eksplicitna o tome kada se smatra da će se slučaj pojaviti: “Der Versicherungsfall ist nicht erst der Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung: Er gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem der oder die Versicherte, der*die Gegner*in oder ein*e Dritte*r begonnen hat oder begonnen haben soll, gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften zu verstossen.” Osigurani slučaj datira od trenutka kada je navodno kršenje počelo, a ne od trenutka kada ste otišli na sud. Dakle, pridruživanje tjednu koji posjeduje vaš Kündigung ne kupuje vam pokriće za taj Kündigung. Komercijalni Rechtsschutzversicherung radi na isti način i iz istog razloga.

Zaključak je neugodan, ali jednostavan. Ovo je osiguranje, a osiguranje kupljeno nakon požara ne isplaćuje troškove. Učlanite se u prvom mjesecu u stanu, kada uopće nemate problema i naknada se čini kao novac ni za što. Upravo tada se isplati kupiti. Savjet o novom pitanju općenito je odmah dostupan novom članu; pokriće za parnicu ima razdoblje čekanja i retroaktivni okidač. Ako ste već u sporu i niste član, svejedno se učlanite za savjet, očekujte da ćete sami platiti bilo koji sudski postupak i pročitajte Pravne usluge za iseljenike za alternative koje financira država.

Alati koji pomažu pri raskidu najma

Werkzeu.ge je platforma alata temeljena na pregledniku za njemačku birokraciju i pravnu papirologiju, koju je izradila tvrtka Cryon UG, tvrtka koja stoji iza WeLiveIn.de. Vrijedi biti iskren o tome što ovdje može, a što ne može učiniti. Njeni uvjeti isključuju pravne savjete, a Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) ograničava tko uopće može savjetovati o pojedinom pravnom pitanju u Njemačkoj, tako da su ovo alati za dokumente i izračune, a ne zamjena za Mieterverein ili odvjetnika. Platforma je u beta verziji do 30. studenog 2026., a njezini vlastiti uvjeti kažu da alati mogu biti nepotpuni. Imajte jednu stvar na umu prije nego što posegnete za bilo kojim od njih: predložak je loš odgovor na Kündigung s rokom koji već istječe. Ako je pismo o otkazu stiglo u vašu Briefkasten, prvi poziv je Mieterverein, a ne generator.

Za pisanje vlastitog Kündigunga, alat Kündigungsschreiben je besplatan bez računa (Gast razina) na werkzeu.ge/de/tools/rechtsdokumente/kuendigungsschreibenPokriva trideset vrsta ugovora u osam kategorija, a Miete je izričito jedna od njih, te ima mehanizam za izračun rokova koji izračunava stvarni datum završetka prema §573c BGB-a umjesto da nagađa na tri mjeseca, što je izračun koji pravilo trećeg radnog dana gore navedeno čini lako pogrešnim. Izrađuje dokument spreman za ispis. Ispišite ga, potpišite rukom i dostavite ga na papiru, jer kao što je gore objašnjeno, ništa što šaljete elektronički ne zadovoljava §568(1). Alat sam za sebe kaže da ne zamjenjuje pravni savjet.

Za iseljenje, Übergabeprotokoll-Generator na werkzeu.ge/de/tools/wohnen/uebergabeprotokoll-generator izrađuje zapis o stanju po sobama s očitanjima brojila i ključevima. To je Plus alat koji se plaća. Za polog, Kautions-Rechner na werkzeu.ge/de/tools/wohnen/kautions-rechner najbliže odgovara ovom poglavlju od svega na platformi: uz gornju granicu §551 i izračun kamata, razvrstava tipične odbitke na dopuštene i nedopuštene, testira klauzulu o Schönheitsreparaturen prema gore navedenim kriterijima BGH-a i sastavlja Rückforderungsschreiben, pismo kojim se traži povrat vašeg pologa, s utvrđenim rokom. Također je Plus i plaćen, uopće se ne dotiče raskida i jasno kaže da ništa u njemu ne zamjenjuje pravni savjet. Mieter-Suite (također Plus) na werkzeu.ge/de/tools/wohnen/mieter-suite objedinjuje ta dva s pet drugih alata za najam; imajte na umu da ne sadrži modul Kündigung, tako da ne pokriva prvu polovicu ovog poglavlja.

Dvije iskrene napomene. Behördenbrief-Decoder se ponekad predlaže upravo za ovu situaciju i ne odgovara: ograničen je na pisma od vlasti, od Finanzamta, Centra za zapošljavanje ili Bußgeldstelle, a Kündigung dolazi od privatnog stanodavca, tako da je to pogrešan alat za pismo koje zapravo posjedujete. A plaćene razine su plaćene: besplatna razina sadrži oglase, trenutna cijena je vremenski ograničena beta cijena koja će se mijenjati i umjesto da navodite brojku koja će biti pogrešna dok ovo pročitate, pogledajte trenutne cijene na werkzeu.ge/en/pricingSve na platformi priprema i generira dokumente; ništa se nigdje ne podnosi u vaše ime.

Što dalje učiniti

Ako se dobrovoljno odjavljujete, učinite tri stvari. Brojite unatrag od planiranog zadnjeg dana do trećeg radnog dana u mjesecu tri mjeseca ranije i to smatrajte fiksnim datumom. Napišite Kündigung (Ovlašteni zahtjev za useljenje), isprintajte ga, potpišite ga rukom sa svakim imenovanim stanarom i predajte ga najmodavcu s dokazom, po mogućnosti putem Einwurf-Einschreiben-a ili svjedoka. Zatim pronađite fotografije s useljenja i Übergabeprotokoll prije nego što pomislite na bojanje, jer ako vam je stan predan nepromijenjen, klauzula o uređenju vjerojatno je ništavna i ne dugujete ništa.

Ako je stigao Kündigung (Obavijest o najmu), nemojte se iseljavati i nemojte ljutito odgovarati. Zabilježite datum kada je stigao u vašu Briefkasten, jer je to datum koji se računa po zakonu. Zatim pročitajte pismo i pogledajte tri stvari: je li ga rukom potpisalo sve osobe navedene kao stanodavci, navodi li razloge kako to zahtijeva §573(3) i sadrži li Hinweis §568(2) o vašem pravu na Widerspruch. Pismo u kojem nedostaje bilo koji od ovih uvjeta je u problemu. Ako je razlog Eigenbedarf (Emocionalni), provjerite korisnika u odnosu na obiteljski krug iznad i imajte na umu da rođak ne ispunjava uvjete. Ako je razlog zaostala najamnina, odmah platite sve što možete, a ako je podnesen zahtjev za deložaciju, imate dva mjeseca od te usluge prema §569(3) br. 2 i Jobcenter ili Sozialamt mogu se obvezati platiti u tom roku. Ako se raskid čini valjanim i odlazak bi predstavljao stvarnu poteškoću, Widerspruch §574 dospijeva u tekstualnom obliku dva mjeseca prije isteka najma ili kasnije ako je stanodavac izostavio Hinweis.

Kakva god bila vaša situacija, odnesite pismo u Mieterverein ovaj tjedan. Ako niste član i trenutno nemate problema, to je najbolje moguće vrijeme za pridruživanje, jer pokriće parnice ima tromjesečno razdoblje čekanja, a osigurani događaj datira od trenutka kada su problemi počeli, a ne od trenutka kada ste ih primijetili. I bez obzira ostajete li ili odlazite, odmah spremite dokaze o useljenju u jednu mapu: Übergabeprotokoll, fotografije, ugovor s klauzulom o uređenju. U sporovima opisanim u ovom poglavlju, osoba koja može dokazati kako je stan izgledao prvog dana obično je osoba koja pobjeđuje.