Njemačke najamnine rastu zbog smanjenja ponude

Njemačke najamnine rastu brže od troškova gotovo svega ostalog, a za svakoga tko se ovog ljeta seli u Njemačku potraga za stanom rijetko je bila teža. Dva objavljena podataka iz proteklog tjedna prikazuju istu sliku iz različitih kutova. Institut der deutschen Wirtschaft (IW), institut za ekonomska istraživanja u Kölnu koji financiraju poslodavci, izvijestio je 20. srpnja da su nacionalno oglašene najamnine porasle za 4.0 posto u protekloj godini, dok tvrtka za usluge nekretninama JLL i akademski Greix indeks Kielskog instituta za svjetsko gospodarstvo pokazuju usporavanje rasta u najvećim gradovima. Iza naslova krije se jednostavan problem za najmoprimce: nudi se manje stanova, a oni koji se čine skupljima.

Njemačke najamnine ponovno nadmašuju inflaciju

IW-Wohnindex, tromjesečni indeks stanovanja, procijenio je godišnji porast ponuđenih najamnina na 4.0 posto za drugo tromjesečje 2026., s porastom od 1.3 posto samo u tom tromjesečju. To je znatno više od inflacije potrošačkih cijena, koja iznosi oko 2.6 posto. Jednostavno rečeno, najamnine rastu otprilike dvostruko brže od općih cijena, tako da veći dio dohotka kućanstava odlazi na stanovanje, čak i dok plaće jedva prate taj rast.

Pritisak je neravnomjeran diljem zemlje. Köln je zabilježio najveći porast od 7.9 posto, a slijede Hamburg s 5.5 posto i Leipzig s 5.4 posto, prema IW-u. To su ponuđene najamnine za nove nekretnine, brojka koja je najvažnija novopridošlima, jer je to cijena koju zapravo plaćate kada potpišete novi ugovor, a ne zaštićena najamnina dugogodišnjeg najmoprimca.

Smanjenje broja oglasa

Važnija priča je ponuda. Diljem Njemačke, u drugom tromjesečju oglašeno je gotovo 12 posto manje stanova za najam nego početkom 2022., otkrio je IW. U najvećim gradovima pad je daleko veći. Hamburg je od početka 2022. zabilježio pad oglasa za najam za 57 posto, Frankfurt za 43 posto, a Leipzig za 40 posto. Manje oglasa znači više prijavitelja po stanu, dulje pretrage i više pregleda gdje se deseci potencijalnih kupaca natječu za jedan stan.

Ta oskudica je pokretač rasta njemačkih najamnina. Kako to opisuju istraživači IW-a Pekka Sagner i Michael Voigtländer, tržište najma suočava se s „trajno visokom potražnjom“ koja se susreće s „kontinuirano oskudnom ponudom“, neusklađenošću koja gura cijene prema gore unatoč bilo kakvim pravilima kontrole najamnina na papiru. Kontrast s tržištem prodaje je zapanjujući: oglasi za vlasničke stanove otprilike su se udvostručili od početka 2022., dajući kupcima daleko veći izbor, uglavnom zato što su viši troškovi financiranja ostavili nekretnine dulje na tržištu.

Berlin prkosi trendu

Jedina jasna iznimka je glavni grad. Berlin je jedini veći grad u kojem je broj oglasa za najam sada iznad razine s početka 2022., što je porast od oko 43 posto, a IW taj oporavak povezuje s posljedicama ranijih eksperimenata s ograničenjem najamnina u gradu. Veća ponuda se, za promjenu, pretvorila u niže cijene za najmoprimce.

JLL-ovo polugodišnje izvješće, objavljeno 21. srpnja, pokazalo je da su najamnine postojećeg stambenog fonda u Berlinu zapravo pale za 4.2 posto, što ga čini jedinim od osam velikih gradova u padu. Neovisni Greix indeks Instituta Kiel, koji je Handelsblatt objavio 22. srpnja, ukazuje na isto, bilježeći mali pad za Berlin u odnosu na nacionalni prosjek od plus 3.0 posto. Dva odvojena skupa podataka koji se slažu oko preokreta za Berlin značajan su signal da je ulazak u glavni grad doista jeftiniji nego što je bio prije godinu dana.

Metroi se hlade, polako

Čak i tamo gdje njemačke najamnine i dalje rastu, tempo se usporava. U osam gradova koje JLL prati, medijan traženih najamnina porastao je za samo 3 posto u prvoj polovici 2026., što je oštar pad u odnosu na 6.8 posto godinu ranije. Rast najamnina za potpuno nove stanove gotovo se zaustavio na 0.5 posto, u usporedbi s 8.6 posto ranije. Frenetični porasti posljednjih godina zasad gube zamah.

Apsolutna razlika u cijenama između gradova i dalje je velika. JLL procjenjuje da je medijan tražene najamnine u osam metropola 17.98 eura po četvornom metru. München je najskuplji s 25.41 eurom, dok je Leipzig najjeftiniji u skupini s 11.19 eura. Köln se, nasuprot tome, i dalje zagrijava, a JLL bilježi porast od 6.0 ​​posto, što je najveći porast od svih gradova koje pokriva. Mjesto na kojem se nastanite može promijeniti vašu najamninu za više nego dvostruko za istu površinu.

Što ovo znači za iseljenike koji traže stan

Za novopridošle, praktična stvar je uskladiti svoja očekivanja s lokalnim tržištem. U Hamburgu, Frankfurtu i Münchenu pripremite se na dugu pretragu, potpunu mapu s prijavama i jaku konkurenciju te uračunajte u proračun najamnine koje stalno rastu. Berlin i metropole koje se hlade nude rijetko olakšanje u ovom ciklusu, pa ako je vaš posao fleksibilan na lokaciji, glavni grad i sporije rastući gradovi mogu dodatno rastegnuti vaš proračun. Vrijedi pročitati kako sustav funkcionira prije nego što počnete s razgledavanjem; naš vodič za najam u Njemačkoj prolazi kroz depozite, Kaltmiete naspram Warmmietea i papirologiju koju stanodavci očekuju.

Što god potpisujete, znajte pravila koja vas štite. Njemački zakon o najmu je relativno snažan nakon što sklopite ugovor, od ograničenja povećanja najamnine do otkaznih rokova, i isplati se razumjeti ih prije nego što dođe do sporova; pogledajte naš pregled prava i odgovornosti stanaraAko se brojke i dalje ne zbrajaju, kućanstva s nižim prihodima mogu se kvalificirati za državnu potporu za troškove stanovanja, što je objašnjeno u našem vodiču za stambene naknade i podrškaTržište je napeto, ali poznavanje pada cijena najamnina u Njemačkoj i položaja zakona na vašoj strani može napraviti razliku između brzoplete i dobre odluke.