Odluka o naknadama brokera BGH: Podjeljak pola ima ograničenja

Najviši njemački građanski sud postavio je jasno ograničenje jedne od najvažnijih zaštita potrošača na tržištu nekretnina. U presudi o posredničkoj proviziji donesenoj 16. srpnja 2026., Bundesgerichtshof (BGH), Savezni sud pravde, odlučio je da se pravno pravilo koje prisiljava prodavače da snose barem polovicu posredničke provizije primjenjuje samo na nekretnine koje se objektivno kvalificiraju kao obiteljske kuće. Kuća s dva iznajmljena stana se ne računa, utvrdili su suci u slučaju I ZR 111/25, čak i ako kupac kasnije kaže da želi živjeti u njoj sa svojom obitelji kao jedno kućanstvo.

Odluka je važna daleko izvan pojedinačnog spora. Provizije posrednika, u Njemačkoj poznate kao Maklerova odredba, često iznose nekoliko postotaka kupoprodajne cijene, tako da deseci tisuća eura mogu ovisiti o tome primjenjuje li se zaštita podjele udjela. Za svakoga tko planira kupnju, presuda naizgled tehničko pitanje, naime o kakvoj se kući radi, pretvara u odlučujuće financijsko pitanje.

Što je odlučila presuda o brokerskoj naknadi BGH-a

Slučaj se temeljio na članku 656c Građanskog zakonika (BGB), koji sadrži takozvani Halbteilungsgrundsatz, načelo podjele na pola. Otkad je pravilo stupilo na snagu krajem prosinca 2020., posrednik koji radi za obje strane prodaje obiteljske kuće ili stana može kupcu naplatiti najviše polovicu ukupne provizije. Ugovori koji prebacuju više od polovice na kupca su nevažeći.

Prema priopćenju za javnost BGH-a, zaštita ovisi o objektivnom karakteru nekretnine. Suci su smatrali da se status zgrade mora procijeniti u trenutku sklapanja ugovora o posredovanju. Ako objektivne okolnosti ne pokazuju da će nekretnina prvenstveno služiti stambenim potrebama jednog kućanstva, kupac mora aktivno otkriti tu namjeru u tom trenutku. Promjena planova objavljena kasnije ne može transformirati dvospratnu kuću u samostojeću u očima zakona.

Kuća s dvije stambene jedinice u središtu spora

Predmetna nekretnina oglašavana je kao iznajmljena Zweifamilienhaus, kuća za dvije obitelji, a oba stana su bila zauzeta najmoprimcima kada je prodaja provedena. Tek nakon potpisivanja ugovora o posredovanju kupac je rekao agentu da namjerava sam useliti i koristiti zgradu kao dom za jedno kućanstvo. Zatim je tvrdio da bi se trebalo primijeniti pravilo podjele na pola i da je provizija koja se traži od njega pretjerana.

Niži sudovi u Berlinu vidjeli su to drugačije, a BGH je sada potvrdio njihovo stajalište. Kako izvještava pravna novinska služba LTO, Landgericht Berlin II stao je na stranu posrednika u kolovozu 2024., Kammergericht je potvrdio tu presudu u travnju 2025., a Savezni sud pravde odbio je konačnu žalbu kupca. Zahtjev posrednika za punu proviziju protiv kupca i dalje stoji.

Zašto presuda o brokerskoj naknadi utječe na vrijeme

Srž odluke je tajming. Suci su jasno dali do znanja da sve ovisi o tome što je posrednik mogao prepoznati kada je ugovor s kupcem sklopljen. Nekretnina iznajmljena dvama odvojenim kućanstvima, koja se prodaje kao investicijski objekt, objektivno nije obiteljska kuća u tom trenutku, što god kupac privatno namjeravao.

Pravni komentatori primjećuju da presuda nastavlja liniju koju je sud započeo u dvjema odlukama iz ožujka 2025., koje su se također bavile područjem primjene članka 656c. Prema beck-aktuellu, praktična poruka je da kupci koji žele zaštitu pravila o podjelu na pola moraju rano učiniti vidljivom svoju planiranu upotrebu, idealno u pisanom obliku, prije potpisivanja ugovora o posredovanju. Šutnja u toj fazi kasnije može koštati pravi novac.

Kako pravilo podjele na pola obično štiti kupce

U većem dijelu Njemačke uobičajeno je da prodavatelj proviziju naplati posredniku, dok se od kupca traži da potpiše zaseban ugovor o proviziji tijekom postupka pregleda. Prije 2020. godine, kupci su u nekim regijama rutinski plaćali cijelu naknadu. Reforma koja stoji iza članka 656c osmišljena je kako bi se zaustavila ta praksa za kuće i stanove u vlasništvu, po logici da stranka koja angažira posrednika treba snositi barem polovicu troškova.

Nova odluka ne slabi tu zaštitu za prave obiteljske kuće i stanove. Ona jednostavno potvrđuje da se zakon ne proteže na nekretnine za najam s više jedinica, koje je zakonodavac tretirao kao investicijske kupnje, a ne kao kupnju kuća. Kupci zgrada s više stambenih jedinica stoga i dalje mogu slobodno pregovarati o proviziji, ali se ne mogu oslanjati na zakonsko ograničenje.

Što to znači za kupce nekretnina u inozemstvu

Za međunarodne kupce koji kupuju u Njemačkoj, presuda predlaže kratki praktični popis za provjeru. Prvo, provjerite kako je nekretnina opisana u oglasu i u zemljišnim knjigama, jer taj objektivni opis sada uvelike odlučuje hoće li se primijeniti zaštita podjele na pola. Drugo, ako planirate zauzeti zgradu koja je trenutno podijeljena ili iznajmljena, jasno navedite tu namjeru prije potpisivanja bilo kakvog ugovora o posredovanju i sačuvajte dokaz. Treće, pažljivo pročitajte svaku klauzulu o proviziji i usporedite je s kupoprodajnom cijenom, budući da je naknada obično postotak. Naš vodič za kupnja nekretnine u Njemačkoj objašnjava kako se Maklerova odredba uklapa u ukupni trošak kupnje.

Konačno, ne ustručavajte se potražiti savjet prije potpisivanja, a ne nakon toga. Sporovi s provizijom poput ovog prolaze kroz tri sudske instance i traju godinama. Kratke konzultacije s odvjetnikom za nekretnine, na primjer putem usluga navedenih u našem pregledu pravne usluge za iseljenike, je daleko jeftinije nego voditi parnicu o presudi o peteroznamenkastoj brokerskoj proviziji koju sami morate donijeti.