Ministar pravosuđa cilja na rupe u zakonu o najmu namještenih stanova

Vlada se protivi skrivenom povećanju najamnine

Savezna ministrica pravosuđa Stefanie Hubig najavila je planove za pooštravanje propisa o namještenim stanovima za najam u Njemačkoj. Taj potez dolazi kao odgovor na rastuću zabrinutost da najmodavci iskorištavaju pravne rupe kako bi zaobišli Mietpreisbremse - nacionalni mehanizam kontrole najamnine koji je na snazi ​​za zaštitu najmoprimaca u područjima visoke potražnje.

Iako je Bundestag nedavno produžio Mietpreisbremse do 2029. godine, postalo je jasno da njegovu učinkovitost potkopavaju obmanjujuće prakse opremanja. Mnogi stanodavci prodaju stanove kao "namještene" kako bi opravdali povećanje najamnine daleko iznad zakonskog ograničenja. To je potaknulo pozive na regulatorne mjere i od strane kreatora politika i od strane skupina za zastupanje stanara.

Minimalni namještaj korišten za opravdanje visokih najamnina

Prema važećim propisima, Mietpreisbremse ograničava početnu najamninu za novi najam na najviše 10 posto iznad lokalne referentne najamnine u određenim zonama nedostatka stambenog prostora. Iako se pravila formalno primjenjuju i na namještene i na nenamještene jedinice, najmodavci mogu naplatiti dodatnu naknadu za namještaj. Ključno je da nisu dužni zasebno navesti ovu doplatu u ugovoru o najmu, što najmoprimcima otežava procjenu opravdanosti dodatnog troška.

Ministrica Hubig oštro je kritizirala ovu rupu u zakonu. „Nije prihvatljivo da netko stavi dvije stolice i stol u sobu i tvrdi da bi najamnina trebala biti stotinama eura veća“, rekla je u intervjuu. Naglasila je da razlika između potpuno opremljenog stana i onog s minimalnim namještajem mora biti pravno transparentna.

Ministrica je podijelila vlastito iskustvo s nuđenjem djelomično namještenih ili višenamjenskih stanova u Berlinu po pretjerano visokim cijenama. Zaključila je: „Ovo je sustavni problem, a ne izolirano nedolično ponašanje.“

Zahtjev za jasnim ograničenjima naknada za namještaj

Hubig sada želi uvesti jasnije kriterije koji definiraju što se smatra prikladnim namještajem i koliko najmodavci smiju naplatiti za njega. Njezino ministarstvo trenutno izrađuje zakonske prijedloge kojima bi se postavili strogi uvjeti pod kojima se mogu primijeniti dodatne naknade za namještaj.

Cilj je osigurati da samo stanovi koji su zaista spremni za useljenje - poput onih s potpuno opremljenom kuhinjom, spavaćim boravkom i dnevnim boravkom - mogu ispunjavati uvjete za višu najamninu zbog namještaja. Osnovni namještaj s ograničenom korisnošću više ne bi bio osnova za prekomjerne doplate.

Pojasnila je da nisu svi namješteni najmovi problematični. „Ako najmodavac nudi dobro namješten stan po poštenoj cijeni, to je sasvim prihvatljivo. Ali nećemo tolerirati prikriveno povećanje najamnine prikriveno kao bonusi za opremanje.“

Grupe stanara pozdravljaju napore reformi

Njemačko udruženje najmoprimaca (Deutscher Mieterbund, DMB) pozdravilo je objavu, koja je dugo kritizirala iskorištavanje rupa u zakonu vezanih uz namještaj. Predsjednik DMB-a Lukas Siebenkotten nazvao je trenutnu situaciju „velikim problemom“ i izrazio podršku strožim pravilima za zaštitu najmoprimaca od neopravdanih troškova.

Problem je posebno hitan u gradovima s ograničenim tržištima nekretnina. Mnogi najmoprimci, posebno mlađi ili mobilni profesionalci, oslanjaju se na namještene najmove radi fleksibilnosti. To je stvorilo profitabilan segment za najmodavce koji se sve više okreću polunamještenim modelima koji im omogućuju podizanje cijena, a da pritom ostanu izvan radara važećeg zakonodavstva.

Oštra najamnina povećava pritisak

Podaci Saveznog instituta za istraživanje gradnje, urbanih pitanja i prostornog razvoja (BBSR) naglašavaju sve veću ozbiljnost problema. Od 2015. godine tražene cijene najma u 14 najvećih njemačkih gradova porasle su u prosjeku za gotovo 50 posto. Berlin je zabilježio najveći porast, s prosječnim najamninama koje su se više nego udvostručile (+107 posto). Leipzig (+67.7 posto) i Bremen (+57 posto) također su zabilježili značajne poraste.

Čak i gradovi s relativno umjerenim promjenama poput Dresdena (+28.4 posto) osjećaju pritisak rastućih najamnina. Analitičari stanovanja navode glavni uzrok stalni nedostatak stambenih jedinica. Broj novoizgrađenih objekata znatno je opao posljednjih godina, prema podacima Saveznog statističkog ureda. Taj pad, u kombinaciji s velikom potražnjom, i dalje potiče rast cijena.

Kao odgovor na to, koalicija savezne vlade uvela je inicijativu „Bauturbo“ usmjerenu na ubrzanje procesa urbanističkog planiranja. Inicijativa nastoji ubrzati razvoj stambenih objekata pojednostavljenim općinskim postupcima, iako stručnjaci upozoravaju da bi moglo proći godinama prije nego što bilo kakvo opipljivo olakšanje stigne na tržište.

Proširenje kontrole najamnine nudi ograničeno olakšanje

Iako produljenje Mietpreisbremse do 2029. pruža regulatorni okvir za kontrolu najamnine, njegov utjecaj ostaje ograničen sve dok postoje iznimke i nejasnoće. Nekretnine koje su prvi put iznajmljene nakon 1. listopada 2014. i one koje su podvrgnute većim renovacijama ostaju izuzete. Ta izuzeća, uz nereguliranu doplatu za opremanje, potkopavaju izvornu namjeru zakona.

Prijedlog ministra Hubiga signalizira pomak prema strožoj provedbi i odgovornosti. Uklanjanjem eksploatatorskih praksi i povećanjem transparentnosti u određivanju cijena najma namještenih stanova, vlada se nada da će vratiti povjerenje u Mietpreisbremse i ponuditi stvarno olakšanje najmoprimcima koji se suočavaju s rastućim troškovima stanovanja.